房市教戰

總論

 鼠光照耀 房市將有感復甦

“  市場預期,2020 年全台建物買賣移轉量將 有機會重返至30 ~ 31 萬棟,創六年新高。

央行利率連14 凍,加上中美貿易戰打 打停停、促使海外台商回台腳步加 速,不但大型行庫看好2020 年房市,紛 紛摩拳擦掌打算衝刺房貸業務,不論住 宅、土地或商用不動產市場,都呈現「有 感」復甦。  

建築業大老表示,金鼠年房市明顯看 俏,多頭列車重返領頭羊的行列,市場預 期,2020 年全台建物買賣移轉量將有機 會重返至30 ~ 31 萬棟,創六年新高;中 華民國全國商總理事長、鄉林建設集團董 事長賴正鎰表示,展望金鼠年,房市將是 「萬馬奔騰、遍地開花」,預售屋推案量 可望突破1.5 兆、年增4 至6%。  

全國商總調查,全台2019 年預售新 推建案9.6 萬戶, 比2018 年同期成長 11%,已逼近10 萬戶,推案總戶數僅次 於2006 年的9.9 萬戶;且全台推案量總 銷約1.43 兆元,年成長13 %, 比2018 年原先預估2019 年推案約1.34 兆元,成 長8%的數字,再度調升,顯示房市比預 期更加火熱。其中,台中與高雄在2019 年的推案量表現,年增率都超過三成以 上,案量推升力道強勁,上演補漲行情。

 

建商推案信心回到多頭水位  

 

其中全台最熱門戰區-北台灣都會區, 據住展雜誌統計,2019 年前11 月預售新 屋推案量已突破1 兆元大關,來到1 兆 71.7 億元,較2018 年同期略少約230 億 元,年減幅約2.2%。住展雜誌企研室經 理何世昌表示,雖然2019 年推案量略減, 但全年案量已突破1 兆大關,創下歷史第 四大量紀錄,顯示建商推案信心已回到多 頭水位。  

 

在商用不動產市場方面,台北市辦公室租金連年增長,2019 今年漲幅2.2%,累積五年漲幅更高達一成,辦公室空置率, 更下降至5.5%,且未來三年新增供給相對稀缺,使得辦公租賃市場漲聲不斷。

  

由於住宅市場、商用不動產市場,2019 年雙雙表現搶眼,建商斥資購地的手筆, 也愈來愈大,與2015 ~ 2017 年明顯「休眠」的沉潛狀態,已不可同日而語。

  

據瑞普萊坊統計,2019 年(截至12 月16 日止)全台土地(含地上權)交易已突破3,000 億元大關、達3,069 億元, 年增59.8%。至於上市櫃公司的購地金額,據信義全球資產統計,累計前11 月購地總額已突破1,418 億元,其中上市櫃建商的購地手筆,就囊括1,028 億元,比2018 年大躍進65%,更創下有統計以來新高,其中雙北購地占比最高。

  

此外,上市櫃建商購地的成交案例中, 又以興富發建設,稱霸全台,穩坐「購地王」寶座,購地總額已達126 億元,分別在台北、桃園、台中買地,除了蓋住宅外, 也積極布局10 年要蓋30 棟商辦大樓。

  

另外,自2018 ~ 2019 年以來,建商紛紛加碼投資工業用地,包括華固、長虹等,也紛紛提高廠辦開發比重,分別在台北及新北買工業地,預計開發廠辦, 2019 年建商購置工業地產較2018 年成長38%。

  

不動產市場看旺,建商推案、請照, 也攀向新高。據內政部統計處最新資料顯示,2019 前十月的建照核發住宅戶數達12.01 萬戶,年增21%,全年估計上看14.4 萬戶,挑戰24 年最高量;其中以台中市最高,已取代新北市,躍居為全年請照量最大的都會,為連續兩年核發建照總戶數最高的都會,其次是新北市、高雄市。顯示建商已嗅到房市買氣已「有感」復甦。

豪宅重新吸引市場目光 

  

展望2020 年,房市可望呈現四大趨勢: 首先,豪宅案會逐漸增加,重新吸引市場目光。

  

2019 年儘管是剛性需求撐出房市一片天,但「輕豪宅」市場買氣也頗受換屋型、置產型客戶的青睞,以台北市來說, 60 ~ 80 坪的「輕豪宅」買氣就優於預期, 預期2020 年初總統大選過後,豪宅新案將會陸續登場一波,總體案量將有機會比2019 年倍增,許多大型個案已準備在2020 年進場。

  

據調查,不少豪坪大案已蠢蠢欲動,包括:三圓建設位於忠孝東路正義國宅的都更大案「Diamond Tower」,總銷將至少400 億元;南港輪胎舊廠的「世界明珠」住宅棟,總銷達800 億元。市場預期,2020 年豪宅推案量將大增,買氣也可望 微幅升溫。  

 

第二,全台建物買賣移轉登記棟數,將 挑戰31 萬棟。全國商總調查,2011 年奢 侈稅上路後,因稅制遞延的購屋需求共有 約50.8 萬棟,扣除掉約四成投資需求, 仍有六成近30.5 萬棟潛在剛性購屋需求 尚未出籠,但預期在持有稅等稅制趨於穩 定、市況持續回溫,全台建物買賣移轉棟 數將從2016 年谷底的24.5 萬棟,攀升至 2019 年的接近30 萬棟,再上層樓;預期 2020 年台商回台效應發酵、過去累積隱 性需求浮上檯面,以及年輕人獨立購屋成 家趨勢等因素影響下,可望上看31 萬棟。  

 

第三,都更、危老案將遍地開花。2019 年全年台北市和新北市都更和危老新案, 總銷上看1,400 億元,大幅超越2018 年, 也寫下史上新大量,主要是因為大台北在 建築素地有限之下,都更和危老已是建商 取得土地的重要推案來源,在中央與雙北 市府支持及推動,加上房市回溫的帶動, 預期2020 年可望再度突破2019 年的新 高。

 

三房重返主流地位  

 

第四,三房取代小宅重返市場主流地 位。近一年來隨著房市回溫,大台北房價 止跌反彈,除了首購族陸續進場,連精打 細算的換屋族買盤也回籠,建商看準此趨 勢,產品規劃也改弦易轍,據住展調查, 2019 年前第三季大台北都會區預售新案 三房產品占比,年增6 個百分點,反觀過 去三、四年最熱門的二房小宅,占比已逐 漸喤降5 個百分點,至48.5%,預期未 來在建商搶攻換屋族大餅下,預料三房型 可望重回推案主流。

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