房市教戰

趨勢二

危老都更漸成熟 規模可望大幅成長

“    雙北市30 年以上屋齡老屋有120 萬戶,以每戶市值1,500 萬元估算,潛在商機高達18 兆。   

因應房屋老舊問題加速,近年政府大 力推動危老重建及都市更新,根據 營建署統計,2019 年危老申請及都更核 定合計535 案,大幅超出原定目標百餘 案,原本2020 年5 月危老10%時程容積 獎勵屆滿可望有條件延長,隨著地主及開 發商投入更趨積極,危老重建及都更規模 將大幅成長。  

 

全台都會區建物老舊問題日趨嚴重,全 台有384 萬戶住宅屋齡已逾30 年,更有 86 萬戶屬於最不易進行都更的4、5 層公 寓,老舊建物重建已迫在眉睫。以雙北市 來說,雙北市30 年以上屋齡老屋有120 萬戶,已占六都老屋總數的一半,光這 120 萬戶、以每戶市值1,500 萬元估算, 危老及都更潛在商機就高達18 兆。  

 

不動產資訊平台統計顯示,全台房屋老 化最為嚴重的台北地區,據統計,台北市 12 個行政區中除了內湖區平均屋齡28 年 是較「年輕」的行政區外,其餘行政區均 超過30 年,屬老舊城區的大同、萬華平 均屋齡更達38 年,大同區甚至有超過二 成,屋齡在50 年以上;新北市的永和、 板橋、三重、中和、鶯歌平均屋齡也都達 30 年以上。  

 

不過,在2017 年5 月公布實施「都市 危險及老舊建築物加速重建條例」後,危 老重建不僅成為都市更新雙軌之一,更是 都更的「進化版」,去年危老、都更案件 核定數量,都有明顯成長。據營建署統 計,去年全台危老重建申請案共433 案, 是2018 年的三倍以上;都更核定案共 102 案,是歷年最多,首次突破百案門檻, 相較過往(2005 ~ 2018 年)平均每年核 定都市更新案數計44 案,執行成效已有 所提升。  

 

營建署署長吳欣修表示,為落實都市新政策,2019 年及2020 年即多管齊下推 動都更二大重點業務,包括持續執行「都 市危險及老舊建築物重建」及「增進都市 更新推動量能及完備執行機制」,未來將 在都更條例已修法完備、危老條例納入規 模獎勵的基礎上,結合國家住都中心的量 能,持續推動大規模都市更新,未來都 更、危老都會愈來愈熱。  

 

其中,危老條例提供容積獎勵、簡明程 序、稅賦優惠及金融協助等措施,以解決 危險及老舊建築物安全問題。上路二年多 以來,全台已核定386 件,六都就核定 353 件,占全國比重超過九成,台北113 件、新北104 件、台中70 件居前三位。 全台危老平均每月有12.1 件核定通過, 比都更案平均每月核定6.8 件還多,熱度 明顯高於都更案。  

 

近五個月來,全台危老重建每月均以 30 案以上申請量逐漸增加,不僅住宅, 包括不少老舊商辦、南門市場等,與六福 客棧、台北馥敦飯店等飯店重建也都以危 老模式重建。  

 

房地產業者指出,危老重建沒有都市更 新最小基地面積1,000 平方公尺限制,基 地面積400 平方公尺以下(約121 坪)就 占超過一半,也有近三成基地面積不到 200 平方公尺(60.5 坪),目前最小基地 面積台北市遼寧街45 巷甚至僅26.6 坪; 容積獎勵明確、給的大方,以台北市來 說,平均總獎勵額度接近30%,有超過 四成的案件能取得40%容積獎勵;加上 政府積極度高,審查作業快速等,讓危老 送件數大幅飆升。  

 

以老屋問題最嚴重的台北市來說,在危 老、都更加速推動下,來自都更及危老建 照核發占比逐年攀升,從2015、2016 年 不到一成,2019 年已達39.5%,2020 年 以達成核准250 件重建計畫、核發建築執 照80 件為目標,預期至2022 年底,達成 都更危老宅新建執照占比達50%的目標。  

 

就市場交易來觀察,近期大台北地區老 舊透天、老舊公寓、小型土地交易都有升 溫的跡象,都更及危老題材及未來潛在改 建效益的發酵,以及擁有相對低價的優 勢,在這波房市回溫階段中,公寓、華廈 交易規模增加幅度遠大於大樓產品。

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