房市教戰

​趨勢一

土地、工業、辦公 2020年續旺

“    面臨三大挑戰:1. 商辦新供給稀;2. 工業地產 購置成本升;   

3. 投資標的如鳳毛麟角,限縮回報。

2019 年是台灣商用不動產市場,最輝 煌的一年!展望2020 年,土地、工 業地產和辦公市場,將持續看旺。  

 

2019 年在幾個「驚歎號」中,高潮落 幕,包括:「京華城」被鼎越開發以372 億元標走;南港「世界明珠」辦公大樓被 聯強國際等買家以每坪100 萬元的區域天 價、總價逾63.58 億元成交;以及藍天電 腦和宏匯集團正式簽下史上規模最大、投資額逾606 億元的捷運聯開案「台北雙子 星」。  

 

受惠中美貿易大戰自2018 年開打,海 外台商資金快速回流、投資設廠,全球產 業生態更是加速重整;加上住宅市場從谷 底攀升,買氣回溫,更吸引大型建設公 司、金融保險業紛紛重返土地和商用不動 產市場。  

 

瑞普萊坊市場研究部統計,截止2019 年12 月16 止,全台所有權和地上權的土 地市場,總成交金額達3,069 億元,年增 達59.8%,更是房市歷史新低2016年的750 億四倍以上。其中最大買家是建商, 全年買進30 萬坪土地,幾乎超過60 個京 華城大小。  

 

至於商用不動產,更是大放異彩。辦公 大樓調查樣本數最多的仲量聯行統計, 2019 年台北市辦公大樓平均每坪月租已 突破2,800 元。至於空置率,據高力國際 統計,2019 年台北市各級辦公市場平均 空置率已壓低到3.07%,創歷史新低紀錄。  

 

邁向2020 年之際,市場專家預期,土 地、辦公、工業地產,持續看旺;店面、 飯店,則處於整理格局。

土地市場續發熱 拉動內需  

 

瑞普國際評估,2020 年最具指標的大 案,將要看台北市「世貿三館」及「國泰營區」地上權案,新北市捷運環狀線秀朗 橋站及景平站招商,台中市捷運綠線年底 通車,及台中G9 站聯開案,高雄市輕軌 周邊土地等標售案,鐵道局高鐵桃園新竹 台中站周邊開發案,預計2020 年土地市 場持續發熱,並帶動未來3 ~ 5 年的建築 投資效益的持續發酵,有效拉動內需市場 動能。  

 

世邦魏理仕評估,未來一年商用不動產 市場,儘管持續呈現榮景,但也將面臨三 大挑戰。  

 

第一,商辦低空置、新供給稀,企業租 戶幾無選擇;第二,工業地產購置成本升, 台商回流埋隱憂;第三,投資標的如鳳毛 麟角,滿手現金反限縮回報。  

 

其中工業土地行情狂飆,則是一個隱憂。台灣工業區地價指數走勢顯示,北北 桃三都工業地產價格漲幅高於全台平均, 最近五年漲幅達30%。  

 

世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所調查,台灣工業區土地平均地價已連續五年 攀升,以交易熱區之一的新北市五股工業 區為例,地價已漲到每坪平均91.5 萬元, 重新定義投資人對於工業地產行情的概 念。然而受到供給短缺、供電及人力短缺 等影響,拉長投資人購置地產的評估期, 甚至部分投資人及回流台商轉而評估東南 亞其他市場的機會。  

展望2020 年,在倉儲物流、高科技業 需求強勁以及工業立體化獎勵誘因支撐 下,預料工業地產投資市場仍將維持成長 趨勢,惟上升幅度將放緩,也因土地成本 墊高導致報酬率下滑。  

 

至於較必須留意的商用不動產類型-店 面、飯店,欣元商仲調查,2018 ~ 2019 年主要商圈的店面市場,買賣交易已比高 峰期萎縮八成,只剩下二成交易量,店面投資客全面縮手,銀行針對店面貸款額度 緊縮,只可貸五至六成。不過,店面空置率在5%以內的熱門商圈,還是連鎖 店展店的首選商圈,依然看好,仍然是市 場搶手貨。

觀光飯店業 供需待調整  

 

至於飯店,目前不乏待價而沽的求售 案,主要是兩岸關係出現變化,陸客來台 旅遊被限縮所致。據欣元商仲分析,台灣 的觀光飯店產業,甚至可能要待5 月20 日總統就職演說後,兩岸才會進行定調新 的觀光旅遊政策。  

 

另外,近幾年國際品牌飯店看好台灣觀 光市場,紛紛進軍台灣投資飯店,多以四 星及五星級為主,其中又以日本品牌最為 積極。  據CCIM 投資信心指數顯示,未來旅 館的投資信心,最為保守。主要受到陸客 減少、日租型套房興起等因素的衝擊,已 呈供過於求,亟需市場的供需重新調整、 產業轉型及國際化,才能重建飯店旅館的 投資信心。  

 

預期未來二年,欣元商仲認為,飯店交 易經營不善、不堪虧損的飯店業者,將淘 汰出局,尤其以經營陸客為主的飯店。

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